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雅居乐的芝麻与西瓜

36氪    2019-03-25 13:45:58

转身并不容易,而在当下热钱遍地,地块动辄几十亿的大湾区,竞争也已然白热化。雅居乐未来的成绩单,未知仍多于已知。

编者按:本文来自微信公众号:地产财富会,(ID:dichancaifuhui),36氪经授权转载

去年4月22日海南出台全域限购政策,非海南省户籍居民家庭买房要交两年社保或者个税,市场为之大震。从今年发布的2018年年报“考卷成绩”来看,受其影响最大,可能正是曾经的海南房产“一哥”——雅居乐。

海南一直以来都是雅居乐集团(下称“雅居乐,03383.HK)的主战场,查询公开数据可知,2017年在海南的销售金额为186亿元,占据了其总业绩的20%。

据了解,海南岛的非海南岛户籍购房者占比接近了85%,新限购政策一出,意味着雅居乐在海南将可能失去85%的购房者。

当时,海南的“4.22”限购一出就有人评论:雅居乐正面临“至暗时刻”,这企业2018年的业绩目标没办法达标了。

一语成谶。

70多个小目标的距离

2019年3月20日,雅居乐发布2018年年度业绩报告,财报显示,2018年雅居乐的房地产项目累计预售金额为1026.7亿元。

实际上,在2017年的业绩会上雅居乐主席陈卓林对雅居乐2018年的全年业绩希望是1100亿元,雅居乐离陈卓林的梦想还差了70多亿。

这70多个小目标的差距,或许正来源于其2018年年初对海南业绩预估的过于乐观。据悉,雅居乐对海南区域在2018年下达了超过200亿元的任务。其中,仅清水湾项目的设置的目标就达130亿元。但清水湾项目的在去年的销售额仅有83.08亿元,全年目标完成率不到三分之二。担任雅居乐海南区域总裁的简毓萍,也于年末被开除。

雅居乐海南清水湾项目

销售额增速的不理想,也导致2018年雅居乐营业收入未达预期。其年度报告显示,2018年雅居乐的营业收入为561.45亿元,同比去年增速仅为8.8%——这一增速比去年的营业收入增速,下滑了1.8个百分点。

另外,在利润方面,报告期内,雅居乐的股东应占利润为71.25亿,同比增速为18.3%——这一增速同比去年163.8%的增速,减少了145.5个百分点。于此同时,其销售成本却同比上升了1.8%高达314.71亿元。

在负债方面,据2018年年报显示,其公司负债总额为1754.65亿元,同比去年增长约为47.2%,资产负债率亦从2017年末的72.96%提升至76.14%。历年年报数据显示,雅居乐2015年、2016年的负债率分别为64.20%、66.48%,负债已经连续四年攀升。

关于负债增加。在雅居乐2018年的业绩会上陈卓林回应称,“多元化布局导致了雅居乐的负债上升。”陈卓林还表示,2019年负债率会跟2018年持平。

另外,不计入负债资产表的永续债也是雅居乐常用的补血工具,但永续债的副作用就是会吃掉利润。报告期内,雅居乐发行了5亿美元的6.875 %的优先永续债以及1亿美元的8.55%优先永续债。截至2018年12月30日,雅居乐的永续债余额为超过83.34亿元,较2017年底的55.29亿元,增长了50.73%。而其年度综合收益表显示,永续债持有者直接占据了雅居乐当年6.7亿的利润。

不够理想的成绩单

不够理想的业绩,直接降低了机构对雅居乐的信心。近期,瑞信将雅居乐的目标价定至10.9元,维持该公司评级“跑输大市”。野村证券也指出雅居乐业务增长将放缓,评级“减持”,定目标价为8.15港元。

另外,摩根士丹利(下称,“大摩”)发表研究报告指出,雅居乐集团去年基本盈利逊于预期,因销售入帐推迟及销售及行政开支高于预期。大摩的报告还指出,其收入增长逊市场预期8%,毛利率按年扩大3.9个百分点至43.9%。大摩予雅居乐“减持”评级,将雅居乐的目标价定于8.93港元。

值得一提的是,2007年8月,摩根士丹利曾带领一大堆世界顶级的酒店管理公司前去海南考察雅居乐清水湾项目,那时的双方“一见钟情”,到了次年6月,双方签订了协议共同开发海南清水湾。然而如今,大摩将曾经的合作伙伴评级降为“减持”。

盈利与收入之外,雅居乐的负债与现金流似乎也不够理想。雅居乐年报中,2018年资产负债表数据显示,其流动负债里的短期债项为353.33亿元,同比上升30.16%,而账面现金仅357.76亿元,仅能勉强覆盖债务,偿债能力“勉强”。

文旅的易与难

梦憾海南,雅居乐没能完成2018年1100亿元的销售目标,实际上这也并非雅居乐首次。

查询资料可知,雅居乐2011至2015业绩均不达标,2011年销售目标370亿元,仅完成315亿元;2012年销售目标360亿亿元,仅完成330.7亿元;2013年销售目标420亿元,仅完成403.4亿元;2014年销售目标480亿元,仅完成441.6亿元;2015年销售目标450亿元,仅完成442.3亿元。

对于雅居乐总是做不到最好的自己,有人表示,“雅居乐这是高估了自己,高估了文旅地产能给其带来的效益。”

2009年时,雅居乐清水湾该正式开盘,就创下了64亿元的销售业绩,占据了雅居乐2009年销售总额的30%。

随后,2010年,清水湾的销售更是翻升至99亿元,占其全年323亿元的销售金额1/3左右,比销售贡献排名第二的广州雅居乐剑桥郡和广州雅居乐花园销售额高出73亿元。

在清水湾取得销售佳绩之后,陈卓林发现旅游地产上的房子不仅容易卖、地还便宜,便开始把触角伸到海南的澄迈、文昌、儋州滨海等其他城镇以及全国各旅游城镇,深深扎进旅游地产,将清水湾模式复制到全国各地。

然而清水湾好卖,是因为该项目所在地陵水、或者说大三亚地区拥有庞大的度假刚需。而其他异地复制的文旅项目,则纷纷未能达到陈卓林的预期。

据数据显示,2010年至2018年雅居乐的销售年化复合增长率仅15.6%,远低于地产黄金年代动辄40%的增长率,更是远远被当年同为华南五虎的恒大、碧桂园远远抛在后头。

在去年,据克而瑞数据显示,在2018年新跨入千亿的房企有13家,共计30家创下历史新高,而其中大部分房企曾在多年前都是偏居一隅的小房企,如今依靠着正确的战略赶上雅居乐。

对于2019年的目标,许多企业都定了40%左右的增长率,而陈卓林表示,“雅居乐2019年的业绩目标定位1130亿元。”计划中的增速仅10%。

在业绩会上有人问到雅居乐2019年10%预售目标的增长是否过于保守?雅居乐方面回应道,“预售10%的增长,是考虑现在的市场和政策。”

转身与再塑形

对于未来的拿地状态,雅居乐在业绩会上表示,“深耕核心区域,用2+2+3的投资战略发展,2即珠三角城市群、长三角城市群,3即标准聚焦城市群,N即机会关注城市群。”

而据作者查询的克而瑞最新公布数据,TOP30房企大湾区总货值达5.73万亿元,其中碧桂园、恒大的土储分别为5713.4亿、3820.8亿列在第一与第二位,而雅居乐仅为1058.0亿排在26位,20名开外。

作为大湾区起家的房企,雅居乐却任许多外来房企在起家地占下了山头,有专业人士表示,“陈卓林这是捡了文旅地产的芝麻,让雅居乐丢了大湾区的大西瓜。”

另外,在业绩会上,雅居乐透露,公司目前在中山的体量占据了49%,这也意味在,深圳、广州、珠海等相对发达城市雅居乐的土储存量并不大。

陈卓林在业绩会上表示,雅居乐2019年的投资总额大概为500亿,房地产领域是400亿,其他领域是100亿。对于未来的重点投资方向,雅居乐副总裁王海洋则表示,“未来雅居乐在大湾区的投资比例要占到20%左右的份额”。

过去把“鸡蛋”都放在以海南为主的文旅“篮子”里雅居乐正在努力转身并重新“塑形”,“以地产为主,多元业务并行”,并将重心转移到大湾区。

转身并不容易,而在当下热钱遍地,地块动辄几十亿的大湾区,竞争也已然白热化。雅居乐未来的成绩单,未知仍多于已知。

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