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东莞二手房个税大降,这波“减费降税”深圳跟不跟?

深圳乐居网    2019-03-18 16:27:58

来源 | 李宇嘉地产笔记

作者 | 李宇嘉

重磅新政——东莞二手房个税大降。这是个重要的信号,针对民企和中小微的“减费降税”改革,终于雨露到楼市了,而且趋势越来越明显。

从3月11日起,东莞二手房交易个税可按照两种方式征收:全额2%或者差额20%,具体哪一种可自行选择。原来,一律按照差额20%来缴税。这样的话,很多购买二手房的人群,可以省掉大部分个税,甚至少交几十万!

不过,如果你买的房子没怎么涨过,或者扣掉装修成本之后,差价非常少。自然选按20%差价来纳税更划算。那么,政策对哪类房子最利好呢?一是增值幅度大的二手房;二是非“满5唯一”的二手房,后者因为要承担“个税”,过去在市场上并不受买家的欢迎。

那么,哪些房子不受益呢?那就是增值幅度很小的二手房,也就是2016-2017年买的房子。这说明,政策鼓励房龄更长的二手房交易。估计很多人都不信,大数据显示,很多城市接近75%的用户,持有一套房子的时间超过10年以上,只有不到5%的用户在两年内把房产卖掉。

现实中,很多街坊在一套房子里居住很多年,特别是一些房改房、福利房以及“老破小”的房子。显然,这些房子出售的话,税费成本“高得吓跑人”,这就阻碍了成交,也造成业主想改善,也难以改善。同时,很多低收入人群,想买这些“老破小”,却也买不起,因为要一次性承担非常重的税费,造成网络上吐嘈声一片。

而且,高税收也导致,只有那些没有个税的房子,流转率才正常一些,特别是“满五唯一”(距离上次交易满5年,且为业主唯一住房)的房子(成为买家中意的香饽饽)。由此,二手房流转率比较低。

近期,包括一线城市和东莞等外围城市在内,二手房交易量下跌30%左右。上海和深圳这样的城市,尽管商品房均价在5万以上,尽管二手房市场开始回暖,但成交中位价在350万左右。

也就是说,现在能买起房子的人,还真不多!2018年北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量仅9493套,创近5年新低,不足2016年成交总量四成。首次置业的人群,他们只能去淘那些“老破小”的房子。但相对买家的收入来说,这些房子的成本高,这可是个要命的事。二手房不流转、流转率低,意味着换房就较少,租赁市场也不活跃,对新房的冲击也很大。

于是,政府希望降低“一次性”支出的交易成本,让这类低成本的房子流动起来。这样有几个好处,首先激活改善型需求。经过2016-2018年房价快速上涨,一线城市及周边房价都涨起来了。现在,房价还在高位、并未下行,交易量开始下行,入市意愿最强的就是换房需求。

事实上,换房需求这几年都很盛行,但主要是一些较年轻的、收入较高人群的换房行为。置换动机,很大程度上受房价上涨刺激,被置换的很多是“次新房”。比如,收入积累以后的“大房换小房”、生育政策放开后的换房,学位需求下的换房等。但现在,这类需求释放殆尽。下面,是去年以来深圳二手房交易量,今年2月,尽管传市场回暖,但交易量还是比去年低了50%。

而且,现在房价上涨预期缓减,这类需求也不旺盛了。目前,还存在换房需求的,就是真实的、基于改善居住质量的需求。高成本吓退接盘的,这部分需求也就难实现了。如果能降低税费成本,很多低收入的无房户会买这类房子,而业主也会顺利地实现改善居住质量的需求。

由此,整个楼市的交易量就会循环起来了,包括租赁、拆迁等。这样,国家非常重视的“稳房价、稳地价和稳预期”的目标才能实现。特别是,今年热点城市房价会继续受到控制,新房对二手房无论在价格上、成本上还是有一定优势。

换房需求被激活后,新房市场才能被激活,开发商才愿意积极拿地,这是政府最关注的。某研究院近日发布的《2019年2月40城土地市场报告》显示,2月40个典型城市土地出让金收入为1378.5亿元,环比下降36.6%,同比下降27.5%。

“减费降税”,这是今年政府的重点工作,此前一直针对的是民企和中小微企业。但现在,已经开始惠及到房地产了。这是因为,楼市的需求或许在明显下行。

2月份,居民部门贷款减少706亿元,居民短贷减少2932亿元。2月通常是居民贷款增加的低点,但今年2月居民短贷减少近3000亿元,创历史新低,背后是去杠杆(比如打击首付贷)、居民房价预期走低,消费不足等有关。楼市明显下行以后,地方政府是最先受不了的,因为土地卖不出去了。

近日,消失已久的利率折扣,终于在厦门“现身”了!厦门有银行的首套房贷利率又降了,最低按基准9.8折算!为何是厦门?因为,厦门楼市最惨淡,对当地政府的影响非常大。

去年,当厦门楼市最差时,万科白鹭湖项目打6折左右销售,岛外部分区域的地价降了一半。当时,地方国企还站出来,高价拿地给市场打气。现在,银行也开始明显降低利率,鼓励大家买房了。

因此,我们看到,房贷利率正在快速地回归到基准利率,而且比我们预期的还要快一些。此外,近期合肥、南京也有银行表示,如果房贷已结清,就可按照首套利率执行,“认贷不认房”重出江湖。

2月份的金融数据显示,银行对实体经济的贷款投放意愿,还是不高。因此,货币宽松的大趋势下,预计今年年中,按揭贷款利率折扣,估计就会席卷全部热点城市和区域了。

去年,央行和财政部,还在为谁不积极而较劲,央行怪财政部财政政策不积极,而财政部怪央行去杠杆太猛。现在,大家都开始积极了,财政部积极地“减税降费”、赤字率也提高了,央行积极降低利率。

有了这些尚方宝剑,加上“因城施策”,调控的权力更大了,自然地方松绑的积极性就高了。

原标题:

“降成本”,终于轮到楼市了!

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