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广州商圈调查 破旧立新北京路:从商都城脉到文旅新城

奇点商业地产    2019-03-27 23:56:32

在珠江新城CBD、天河商圈以及电商的多重夹击下,北京路商圈到底有什么变化?这里还如昔日一般繁华吗?

最近,广州友谊集团有限公司被广百百货收购的消息,震动了“老广”的心。早在1981年,坐落于北京路的广州友谊商店,开办了大陆第一家超级市场,开业当天“商场被围的水泄不通”……

近1500米的北京路,连接着广州2200余年的悠久历史。千年商都的传奇,也从北京路开始书写。

如今,在珠江新城CBD、天河商圈以及电商的多重夹击下,北京路商圈到底有什么变化?这里还如昔日一般繁华吗?

广州标志北京路

商业步行街游人如织

北京路步行街,可谓广州游客必须打卡的旅游胜地。到广州而不去北京路,如同白走一趟……

北京路是广州建城之始,一直是广州传统中轴线。从南宋开始,北京路一带就渐成商业区,至明清,更是店铺林立,商贾云集,成为当时的商业中心。

1997年2月,北京路正式开通为双休日步行街,逢双休日实施只允许公共汽车行驶的准步行,至2002年元旦起,北京路正式实施全日制步行。

百年老店、老字号商铺是北京路的标配,服装、百货、鞋类、餐饮、珠宝,各类商铺、卖场应有尽有。数据显示,北京路商圈年营业额超千亿元,日均人流量达20万人次,节假日超过50万人次

在广府庙会结束后的工作日,记者实地走访北京路,这里的游人仍然非常多,沿街商铺都很热闹。

然而,从业态配比看,沿街商铺多为餐饮和服装、鞋类品牌,且品牌重叠度较高,消费层级属于中低端水平。比如,东莞以纯开设了2家门店,浙江森马独占一栋楼,香港品牌班尼路也有2家,运动鞋品牌安踏、361°等也有多家门店。

戴德梁行华中区研究部助理及主管袁雪玲在接受凤凰网房产广州站采访时表示,“北京路商圈目前大部分商业形态以百货、底商为主 ,缺乏标杆商业项目。而底商受产权分散的制约,进行整体定位规划、招商运营的难度较大。入驻的商家以零售、服装及餐饮为主,缺乏特色体验式业态,较难延长消费者的逗留时间。主要消费人群以游客为主,客群较为单一。”

据悉,步行街店铺产权分散,这成为引入品牌的一个壁垒,而中低端消费受到电商的冲击更大,这在北京路一带租金上有所表现。广州市房地产租赁管理所数据显示,2018年,北京路商铺最高租金为1607元/平/月,而2017年,北京路最高租金是1700元/平/月,同比下降5.5%

除此之外,北京路作为广州历史文化重镇,不能单一依靠房地产开发模式。早在2006年,越秀区政府就提出要“重视文化营销”,将北京路规划为“国际商贸旅游区”,近几年,从广州市乃至国家层面,都提出要从城市设计上改造北京路商圈,探索“文化+商业”的开发模式。

传统中轴线上千年古道

“商业+文旅”进行时

北京路,不仅仅是商业步行街,更是千年古道,记录着中国历史和广府文化。

2002年7月,北京路北段出土了自唐代直到民国时期共五朝的十一层路面,而南段则发掘出宋代至明清时期共5层的拱北楼建筑基址。“千年古道”如今用玻璃覆盖,原地保留。驻足于此,可忆古思今。

据统计,北京路商圈拥有全国重点文保单位19处、省级重点文保单位15处、市级重点文保单位47处,保存着广州最深厚、最完整、最精华的文化遗产和历史传统。2019年1月,商务部印发《关于开展步行街改造提升试点工作的通知》,广州北京路步行街被纳入首批试点步行街。作为全国著名的4A级旅游景区、世界优秀旅游目的地,北京路商圈受到了国家层面的重视。

“以游客体验为中心,推动景点旅游向全域旅游转变,深入挖掘广州历史文化资源,突出‘岭南文化’特色,打造民俗、文化与商业融合的城市名片。”《广州市商务发展第十三个五年规划(2016—2020年)》,明确指明了北京路商圈的发展方向。

如今,“传统”北京路商圈也在打造地域文化IP。

2015年,广州五大丛林之一大佛古寺重新装修,如今,每到夜晚,经过北京路,都可以看到这座宏伟的建筑发出神圣的光芒。

北京路步行街,还有建于1952年的新华书店,以及历史可追溯至1912年的联合书店,这也成为北京路“文化基因”的一部分。其中,联合书店备受年轻人喜欢,一到周末就挤得水泄不通。

袁雪玲认为,“除了需要政府从城市管理角度持续提升北京路的整体形象,此外更需要引入有经验的运营商和专业顾问公司,结合广府文化特色打造标杆商业项目, 吸引不同的消费人群,营造消费层次丰富的商业氛围。”

她指出,“北京路商圈近年频举办各类广府文化展览活动,如花街、庙会等刺激带动客流。有一些本土老字号品牌 (如陶陶居),紧跟消费者需求和习惯的转变,融合岭南文化现代元素进行创新,获得了市场的肯定。未来预计将有更多本土老字号品牌加入这一行列。与此同时,政府推动城市更新也将会赋予北京路商圈老旧项目新的发展机遇,如大马站等。”

古道蜿蜒,骑楼林立,游花街,逛庙会,北京路不再拘泥于传统零售业,而是充分发挥历史优势,渐渐做到“商业+文旅”的融合。

传统商业体遭遇冲击

商圈亟待转型

传统商圈意欲突围,过程却并非轻而易举。近年,充满文化古韵的步行街 经常“人从众”,但北京路的各大商场却并非那么理想。尤其一些传统商业体,业态老化,顾客寥寥无几。

建于1990年的新大新百货,彼时的业绩曾高达11亿,上榜亚洲最佳百货公司之列。然而,2000年后电商冲击以及零售消费疲软,新大新也遭遇困境。

记者实地走访发现,被广百百货收购的新大新,业态配比也与广百相似,但相对而言,品牌组合优势不显。一楼化妆品品牌较为平价,比如美宝莲、olay,竞争力较弱;而二楼以上的服饰鞋类,都针对中老年群体,对游客的吸引力显然很弱。

公元前地铁站地下可直达捷登都会,是集Shopping Mall、MIX国际公寓及写字楼于一身的综合体,于2016年开业。这家商场有优衣库、H&M这两家知名休闲服装品牌,元气寿司、翠华餐厅等知名餐饮,6-8层则是面积近1万平的飞扬影城IMAX店。每逢黄金时段,影院可以吸引大批观影人群。

但从业态配比来看,捷登都会没什么“个性”。除了以上列举的店铺之外,其他餐饮、服饰品牌良莠不齐,给人“没什么可逛”的感觉,因而这里人流量也不大。

五月花商业广场是北京路的又一标志性商业体,占地5000多平方米,商业面积43.7万平方米,由于地下连通地铁1号线、2号线中转站公元前,其人流量较大。不过,从消费业态来说,五月花80%都是餐饮店。热门店铺如一点点、探鱼、1928音乐餐厅、阿强酸菜鱼,能够吸引大批顾客。但其他类型的店面,则平淡无奇。

位于北京路的广百百货,在品牌结构上非常接近天河城商圈,相对属于较高端的消费层级。尤其是服装品牌,有时下流行的各大女装品牌如Ochirly、Only、Five Plus,而且记者注意到,这里还进驻了国内的新兴潮牌JNBY,这个品牌在珠江新城K11同样有开设门店。

随着天河城、珠江新城等新兴、高端商圈的崛起,老牌北京路商圈必然走向“疲态”,同质化的品牌构成也让商圈失去吸引力。但这两年,在文旅政策的大力扶持下,北京路商圈也正在探索区别于新兴商圈的、独特且创新的方向。

“年轻化”商业体崛起

文旅融合活化商圈

2017年以来,因运营成本走高,电商红利逐渐减少,实体零售赢得新机遇。而当体验和定制成为新潮,IP更加盛行,唯有变革之后的“新零售”才能把握这个风口。

到底什么样的模式称得上“新零售”?无论是体验式消费或定制服务,其实都强调了消费者在购物过程中感官的立体感受,产品不是第一位,“人”才是第一位。

北京路南段,有一座1948年建起的老式骑楼,夜幕降临,暖橙色的墙面和灯光让人不禁停下脚步。这便是网红打卡点歌莉娅225概念会所,木质楼梯、复古物件、创意手绘墙,处于展览空间中的设计感服装,充满文艺气息的餐厅,莫不令人心情愉悦。

北京路地铁站上盖的i-club粤海仰忠汇,则是城市文艺青年聚居地。

11万㎡的大体量,2018年年底开业的粤海仰忠汇,扩大了北京路商圈的规模。“潮流、原创、趣味、冒险”,粤海仰忠汇正在营造北京路商圈的体验式消费新亮点。

商场五楼以文化、艺术与商业相结合的文创街区“艺匚造梦工坊”可圈可点,目前已入驻来自法国、日本、香港、台湾等地的34个特色品牌,包括被CNN评为“全球最有影响力的17家书店之一”的1200bookshop、网红咖啡店she×inn等。

商场顶层则引入了CGV影城,面积约6000㎡,8个影厅,拥有真皮座椅及4D影厅等特色,填补北京路商圈高端影院的空白。珠江新城的高端商业体K11也开设了CGV影城,电影票价90+,堪称“土豪”影院。

近日,记者还获得消息,粤海仰忠汇七楼的Freestyle Livehouse已于2月底全部完工,广州又一个音乐新场地正式开业,3月16日则迎来第一场音乐演出。购物中心引入音乐现场,将艺术与商业结合,这也是目前新消费业态的一种新趋势。

歌莉娅225会所、粤海仰忠汇这一类文创店面,是北京路商圈突围的新尝试。聚焦年轻人消费需求,创新出时尚潮牌、文化创意等多业态组合的体验消费模式,同时也将时尚元素与传统文化融合,这是传统商店所不能及的。

广府商都北京路,正在摆脱传统商业模式,打造以城市人文历史、休闲旅游为主的新商业模式。千年古道上,焕发活力的新商都正在崛起。

文章来源:凤凰网奇点商业广州站

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