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别炒作了,解开重庆楼市土拍疯狂的秘密!

楼市小辣椒    2019-03-30 12:11:53

重庆的楼市最近都被土拍给占据了,中央公园,蔡家,水土,各板块都在刷新自己地价的新高,重庆的自媒体也是一片欢呼,各大楼盘也都开始炒作地王,想要借机出货。

一:中国二线城市频现地王

对我们的邻居成都来说,土拍的疯狂,成都比我们重庆简直是有过之而无不及。经120轮竞价,成都新希望置业以总价53.2亿元拿下迈皋桥G01住宅地块成交楼面价22628元/㎡;经58轮竞价,世茂以总价28亿元 拿下西善桥G02地块成交楼面价16620元/㎡。

“地王”正在向等级更高的城市集聚。三四线城市的土地还是很难拍出“地王”的,主要是因为三四线去库存比较困难,加上人口不断向一二线城市集中。所以“地王”主要集中出现在二线城市,这也揭示了开发商在资产配置中不断进行腾挪的现象,更多开发商向一二线城市涌入。而过去的“地王潮”中,“地王”拿地均匀分布在各等级城市,从2019年这轮“地王潮”中出现了部分资金腾挪的迹象之后,一二线城市目前已成为“地王”拿地的核心集中区域。这些现象是导致目前土地市场比较火热的原因。

二:对于土拍我们要理性对待

土拍搞得像炒股,追涨停板,但是我们要理性的分析背后的逻辑:

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其实开发商并不愿意高价拍地,但地方是有高价卖地的欲望和动力的。开发商会由于一些客观原因,对部分地方溢价成交!

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从开发商融资的角度来看,他们没有土地抵押,华远金科正荣中梁这种二三线房企,根本无法获得贷款,只能靠拿新的土地抵押,去获取现金流,说白了,很多时候,不拿地,就立即死。拿天价地,还能暂时活!

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银行贷款评估,土地的成交价值是重要的参考标准。炒高成交价,手里的地越多,能从银行拿到的授信就越高。只要银行能给钱,自己花的那点算个毛?

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从商业周期来看,去前年的去库存严监管后,今年开始房地产调控压力放松。特别是去年底今年初放松了发债和贷款的限制,对大多数房企来说,手里有了钱,补仓意愿还是很强烈的。特别是面对恒大、融创、万科等龙头开发商,二三线房企也不想任人宰割。另外每家房企的利润率控制不一样,二三线略松一些,步子也会迈得大些。至于会不会出现问题就不知道了......

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从市场经营来说,高价地对周边项目是互惠互利的关系。特别是在周边有极多土地储备的,比如蔡家的某科,都会通过高拍某块地,而来提高周边已有地块的价值;

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在商业中,面粉价格高于面包的情况很普遍,特别是一些原材料波动较大的行业。房地产行业里面这种情况更是不少。作为企业,只要保证整个盘子赚钱就可以,这个项目亏钱,拿其它项目赚钱。这个地方亏钱,在其它地方赚回来的事比比皆是!你是卖面包的,无论面粉贵贱,保持适当的存销比都是必须的!

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市场冷淡时,地方国企出面拍地托市,拍出高溢价。城投国投旗下的好多关联公司,都是干这个的;

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目前土地招拍挂过程中,出于各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,开发商的关联企业会拥有部分返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等。一般是三成,多的是五成。熟地少些,如果是毛地,或者要求开发商配建公共设施之类,返还得更多。这几乎是业内公开的秘密!

三:重庆曾经的的地王们

2007年12月,2007年12月,在信和置业董事局主席的现场指挥下,重庆尖置房地产公司以41.8亿元的天价击败龙湖等竞争对手,拿下三钢厂地块。打破了重庆土地市场的多项历史记录,成为当年的地王。

41.8亿元的土地价款,103万平方米的规划建筑面积,折算下来御龙天峰的楼面地价高达4059元/平方米。2007年末时,重庆房价仅为3800元/平方米,与重庆北滨路上的周边楼盘相比,御龙天峰的楼面价是华润中央公园的5.7倍。

这个价格,基本上要开盘价上12000元/平左右,才能保本,

7年后,重庆当年有名的“地王”项目——“御龙天峰”终于面世。2014年,信和置业悲哀地发现,它旗下子公司重庆尖置房地产公司推出的“御龙天峰”虽然亏本促销,但销售乏力。值得注意的是,御龙天峰项目的住宅售价只有8000元/平方米,远低于成本价。

重庆市江北区2012年的一份内部文件估算,御龙天峰项目用地357亩,地上总建筑面积为103万平方米,容积率5.4,根据成本价=楼面地价(土地成本)+建安成本+销售成本+财务成本(贷款利息)+各种税费推算,预计总投资将达到人民币120亿元,即成本价为1.2万元/平方米。

简单而言,御龙天峰每卖一平方米住宅,将亏损4000元。

粗略估算,御龙天峰的103万平方米建面当中,只有16.67万平方米的商铺,若商铺均价为2万元/平方米,住宅均价为8000元/平方米,重庆尖置房地产公司在御龙天峰项目上的亏损额接近20亿元。

所以不要欢呼地王,你看着地王表面风光,但谁又知道他们背后的辛酸?所以土拍这个江湖就是围城,外面的人想进去,里面的人想出来。

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