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10年前还跑龙套的兴宁东 如今要逆袭?

界面    2019-03-13 18:35:39

去年,楼市跌宕起伏。上半年全民狂欢,年中遭遇了政策围追堵截,年末被摁在寒冬腊月里。

如今,阳春三月,万物复苏。股市躁动不安,楼市亦蠢蠢欲动。但判断楼市是否回暖的风向之一,便是土地。

春江水暖鸭先知。透过土地这扇小窗口,便可知地方对于楼市的真实态度。

作为购房者,别以为你买的是房子,土地和你没啥关系。只有读懂了土地的动向,心中有大格局,你才知道自己的选择对不对。

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92.9%!昆仑大道上位?

日前,南宁市土地储备经营管理委员会的一个“小动作”,被敏锐的媒体捕捉。

该委员会审议通过了南宁市2019年度国有建设用地使用权“招拍挂”出让计划。

全年计划总面积10594亩,住宅用地仍以压倒性优势,独占鳌头。与去年4546亩相比,住宅用地还增加了1105亩。

▲各类土地供应量

当然,绝对的流量仍是五象新区。这点毫无悬念,无可争议。

但小二注意到一个有意思的细节,便是兴宁。兴宁的土地供应集中于朝阳旧城改造以及昆仑大道沿线。

其中,10公里的昆仑大道沿线占整个兴宁土地供应量92.9%。

▲昆仑大道沿线部分计划出让土地

难道昆仑大道沿线要上位?不查不知道,一查估计还真是那么一回事。

去年的土地成交量中,兴宁东板块成交量也跃居第二,地块的分布同样以昆仑大道沿线为主。

▲2018年板块土地成交量,来源:克而瑞

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凭啥是昆仑大道?

有流量,有话题,才有关注度。不争不抢,默默无闻才最可怕。

过去的10年,无论是土地供应还是房企布局,昆仑大道板块一直是南宁楼市里跑龙套的“小咖”。

但从近两年昆仑大道沿线的土地出让量不难判断,这个板块开始主动“搞事”。

为何会是昆仑大道沿线,而不是其他板块?

首先,以未来5年周期来看,五象仍是绝对碾压式地位,这点无可争议。

但是5年、10年、20年之后呢?能够接棒五象,成为另一个热火朝天大工地的,很可能就是昆仑大道沿线。即官方规划表述中的三塘西、三塘、四塘板块。这些分散的板块,就是靠着昆仑大道串联起来。

因为,在南宁“整体向东”的战略下,只有东北方向的这一带,才拥有大量可供开发的土地。

这也说明,各板块之间的较量,最终还是得看谁手里拥有的底牌多。这底牌,便是土地。

▲昆仑大道沿线土地规划图

土地“开仓放粮”,意味着这个板块将进入“大开发”的前夜。

这透露出的端倪就是,昆仑大道沿线有潜力。

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东北向经济的主轴

事实上,以昆仑大道为主轴的经济带,早已出现在官方的规划中。

2015年出炉的三塘-五塘片区概念性总体规划,提出“两轴三区四中心”概念,南梧大道-昆仑大道则成为东北向经济发展轴和新城市大道经济发展轴。

▲三塘-五塘片区概念性总体规划图

同样,近10年来,这一带的楼市逐渐由“城郊”变为“城中”。

从卫星图上来看,10公里距离内,形成了一条由宽到窄的居住带(黄色范围即为开发建设状态,绿色为待开发)。

▲昆仑大道沿线开发状态

换言之,从成熟度上来看,昆仑大道西>昆仑大道中>昆仑大道东。

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大开发前夜,成熟还得等

众所周知,空间是需要时间来置换的。所以,任何一个区域的成型,从大工地到成熟,都需要等待。

从近2年以及未来的土地供应来看,这些地块重点布局在昆仑大道中和昆仑大道东。这意味着,开发需要较长的周期。

假如置业昆仑大道,10公里的范围内,该如何选?

那就先了解昆仑大道沿线在售楼盘。

▲昆仑大道主要在售楼盘。

从西到东,整条沿线来看,西、中、东三段,孰优孰劣?

其实,并无标准答案。

假如不介意等待,那么可选择昆仑大道中和昆仑大道东的楼盘,毕竟未来仍有升值空间;假如想直接享受成熟配套,则选择昆仑大道西。

决定性的因素,归根结底还是看自己手里有多少筹码,以及对房子的要求。

对于很多购房者,买房追求的无非就是:有学校、有地铁、有商业中心、有公园……各项刚性配套一样都不缺,那么昆仑大道西无疑是优选。

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昆仑大道西最成熟

说到昆仑大道西,这个小板块的确是10公里大道上,率先成熟起来的板块。

从地理位置上看,昆仑大道西与主城区、埌东的联系更加紧密。

①双主干道傍身。该板块通过昆仑大道、快环、松柏路等主干线,可快速抵达青秀万达、埌东、东站等商圈。

②地铁加持。凡是地铁经过的板块,都能引起高潮。地铁5号线则南起那洪,北至三塘。

5号线延长线能否通过审批未可知,眼见为实才是真靠谱。幸运的是,昆仑大道西的药用植物园站、金桥客运站则是板上钉钉,5号线预计2021年通车。

▲地铁线途经的昆仑大道西。

③商业中心从无到有。早期的昆仑大道,无论是东段还是西段,都很缺乏像样的商业中心。

2018年12月,新城吾悦广场开业,昆仑大道终于有了第一个真正意义上的商业中心。

这个商业中心之于昆仑大道,如同万象城之于凤岭。越靠近,辐射力越强。

此外,大盘中海国际社区自持核心商业环宇天地商街于今年正式开业。商街内包含大型超市、连锁餐饮品牌、儿童游乐等。首创奥特莱斯、盛天地等商业中心也将于2-3年后陆续呈现。

▲中海国际社区商业实景

④那考河、药用植物园环绕。昆仑大道一带,聚集了不少原住村,整体面貌亟需提,。但环境整治方面确实也下了功夫。“网红”那考河湿地公园、药用植物园便布局在昆仑大道西两侧,形成南北呼应之势。

▲那考河实景。

⑤教育资源方面,中海国际社区内每个地块均配备一所幼儿园,附近有已经投入使用的兴桂路小学等。整体上来看,生活所需的各种硬核配套,昆仑大道西均一应俱全。

层层抽丝剥茧,昆仑大道西板块内在售项目少,毕竟早期开发的楼盘早已交付入住。

当前,板块内仅中海国际社区一盘拥有丰富的产品线,可选择空间较大。其他楼盘要么在售商铺,要么已是尾盘,存货不多。

那么,中海国际社区这个盘如何?

首先就是“大”。

项目是一个600多亩的大盘,放在全南宁,拥有这个量级的楼盘也屈指可数。

其次是“多”。

中海国际社区产品线多样,囊括了普通住宅、别墅、商业街、大平层等产品,如中海九玺、中海央墅、环宇天地商铺等在售。自身拥有丰富的配套,能够满足首次置业、刚改、终极置业以及投资客的需求。

▲中海国际社区实景

当然,这只是这个楼盘比较表面的印象,关于这个楼盘更多不为人知的事,扒房择机深扒。

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