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冬奥进入倒计时,如何把握北京城市版图重构的石景山机遇?

乐居买房    2019-05-08 17:38:22

还有两天,北京2022年冬奥会就将开始1000天的开幕倒计时。

奥运会既是国际体育盛会,也是含金量极高的市场蛋糕,千亿国家投资的倾斜,北京又一次面临城市版图的重构。以08年夏奥会为例,不仅标志着中国城镇化的原点,更开启了房地产的黄金十年。

夏奥会前,各种比赛场馆、训练场馆及奥运村的直接投资,奥运配套城市基础设施的升级,大大改善北京的居住环境,提高了城市的国际化、现代化水平,促进了相关产业的发展。2007年北京GDP总量为9847亿元,其中由奥运直接投资拉动GDP增量就高达282亿元。

夏奥对区域价值的拉动,还直观地映射到了房地产市场的价格走势上。07年亚奥板块的新房售价不过1.2万元/平米左右,如今二手房价已翻了10倍,远超同期北京整体房价的4倍增速。

而今,随着冬奥会的临近,冬奥组委驻地的京西石景山,产业经济格局加速调整,城市界面也正在焕发新生。

当下,参照08夏奥会的经验,把握三个置业要点,踏准未来十年城市价值蝶变的风口。

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产业重于投资

彼时的08夏奥会举全国之力,北京斥1800亿巨资用于奥运场馆周边的基础设施建设及改造,城市面貌明显改善。然而遗憾的是,区域的产业结构并未跳出奥运窠臼,十年之后的今天,以体育赛事、会展为核心的主导产业已经落后于时代发展,曾经辉煌的亚奥板块在北京的产业版图中也渐处下风。

迈进“冬奥时间”的石景山,担负着冬奥组委驻地及周边配套保障、冬奥体育生活化社区、京津冀国际冰雪交流等十大冰雪工程建设的重任。仅2018年,石景山区就计划投资789.5亿元,推进52项重大项目。

冬奥组委的入驻,为石景山提供了一个向世界展现自我的平台,催生石景山产业迭代的裂变。

铁狮门冬奥广场产业项目落户首钢工业园区,中美两个百年企业将联手打造融合体验式消费、运动休闲和工业文化特色的综合跨界融合产业示范区。

▲ 冬奥广场

中关村(首钢)人工智能创新应用产业园揭牌,这座全球面积最大的人工智能创新应用产业园,将有力加速北京人工智能等高精尖产业的聚集发展。

已经开园的北京银行保险产业园,作为银保监会、北京市政府重点打造的国家级金融产业发展示范区,与北侧集高端商务、综合换乘、购物休闲等多功能为一体的中海科技金融城,共同构建长安街上的“金融硅谷”。

▲ 北京银行保险产业园

高精尖产业的规划落地,为区域经济发展带来强劲动力,在此基础上,科技精英人才的汇聚,也会为房地产市场注入源源不断的购买力和居住需求。产城融合、同步发展,是夯实房价上涨根基的核心要素,而石景山新首钢周边,已经因高端产业的构建,带动形成了资产价值的高地。

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运营优于开发

奥运会前举办区域往往会经历一轮大投资、大建设,但在奥运会落下帷幕之后,奥运场馆、设施的再利用成为一个世界性难题。

以夏奥会游泳比赛场馆水立方为例,奥运会后水立方专门为全民健身进行改造,并积极接洽,成为国际体育赛事、大型文艺演出、时尚展览展示的活动举办地。尽管如此目前年收入过亿的水立方,相比10.2亿元的造价,也仅仅是略有盈利。

与之相比,花落石景山的短道速滑、花样滑冰、冰壶、冰球冬奥训练场馆的“四块冰场”,早在建设之初就已植入运营理念,后续计划将训练场馆转为社会设施,向公众开放,同时实现成为能够承接综合赛事的永久性比赛场馆。单板滑雪大跳台作为北京地区唯一的雪上比赛场地将永久保留,与周边景观共同构成永定河东岸壮丽的城市天际线。

▲ 单板滑雪大跳台

与此同时,石景山积极兑现北京冬奥“带动3亿人参与冰雪运动”的承诺,推进冰雪文化进社区、学校、机关企事业单位、军营“全覆盖”,每年将举办不少于20项各类冰雪活动,培养冰雪人才,让体育生活化。

冬奥为石景山带来了国际化视野和开放的雄心,高端项目和资源的逐步落地,将以体育产业为核心,驱动文化旅游、商业及服务业的可持续发展,冬奥组委、滑雪大跳台、“四块冰”所在的新首钢,也将成为京西新地标。

3

繁荣造就强盛

经济的强盛往往与生活配套的繁荣相伴共生,美好生活方式的实现更需要品质人居产品来承载,在此基础上,奥运会则是促进区域实现国际化、现代化转变的最佳催化剂。

借助冬奥契机,石景山驶入发展的快行道。目前,石景山已开通1号线、6号线和S1线,冬奥会之前还将建成11号线,并规划有贯穿北京东西,连接新首钢与城市副中心的地铁18号线,未来石景山将实现五轨交汇,成为轨道交通最密集的区域之一。

在商业配套上,在现有的万达广场、当代商城等购物中心之外,北京第三座大悦城、潮流聚集地的大悦城花落石景山,北京第三座大悦城、京西商务中心、清华启迪、北京国际雕塑公园地下文化娱乐中心等综合商业项目均已开工。2020年前,石景山将高品质完成8个区域大型综合商业的建设,成为京西购物、消费、娱乐的新中心。

▲ 石景山大悦城

在优质教育资源的引进上,石景山也在提速发展。今年,石景山将新增幼儿园2所,确保北大附中石景山学校(新址)、北京市十一学校石景山实验中学的开工,组建完成八大教育集团,向着教育强区迈进。

随着交通、购物、教育等城市资源的落地,城市复兴新地标的打造,世界城市、一线资产的价值也将借此实现质的飞跃。

在石景山发展迎来蝶变的背后,区域宜居性的提升,离不开品牌房企中海的身影。2013年开始,中海陆续在石景山开发了中海金石公馆、中海金玺公馆、中海长安雅苑、中海金鑫阁、中海寰宇天下等多个热盘。其中中海寰宇天下以近百亿销售额,夺得2018年北京商品住宅销冠,今年截止到目前,中海寰宇天下依然以领先市场的销售额保持北京销冠之姿。

多年深耕石景山,对区域的充分理解、对客群的深刻洞察,中海与首钢联袂打造的新盘——长安云锦将于近日推出。

长安云锦地处石景山古城,北距1号线古城站仅200米,近临建设中的11号线古城南街站,项目周边形成了“三横、三纵、双地铁”的立体交通网络,可便捷通达西单、东单、CBD、丽泽金融商务区等核心商务商业区。

长安云锦西侧是新首钢高端产业综合服务区,多个冬奥地标场馆座落于70公顷的首钢工业遗址公园内,长安云锦也将会充分享受到“国际赛事”规划配套发展“红利”。

项目西北侧800米便是京西商务中心,集购物、餐饮、娱乐、文化于一体,其中地下购物中心金熙汇已经开始营业。此外,万达广场、大悦城、喜隆多、沃尔玛等商业配套环绕项目周边,形成成熟丰盛的城市生活。

此外,长安云锦还拥有完备的教育医疗配套,包括石景山实验小学古城第二小学、京源学校等重点学校,以及朝阳医院(京西分院)、北京大学首钢医院等三甲医院。此外,项目西侧一路之隔,还规划有公立幼儿园和1万平米的教育用地,未来计划引进北京知名教育资源。

长安云锦采用新古典主义建筑风格,端庄典雅、挺拔大气,社区采用围合式布局,大面积园林和宽达40多米的楼间距实现户户皆楼王的景观视野。园林中,规划有三重针对不同年龄儿童的活动场地、老年康体活动场地、康体跑道、特色水景以及文化景墙,打造舒适宜居的花园洋房社区。

沿袭中海细腻的产品打造手法在长安云锦的户型设计上得到全面展现,项目共规划74平米两居和89平米、110平米三居产品。

个人认为,74平米的两居性价比最高,400多万的总价,不仅在石景山多年未见,也是北京置业五环的最低门槛。

户型南北通透,两个南向卧室的面积分别为13.4平米和12.6平米,能够较为阔绰地实现居住、收纳等完整居住功能。

洗手间干湿分离,不仅令使用功能复合化,也最大程度地提升生活的舒适性。

客厅、餐厅与L型的厨房连为一体,与卧室形成了明确的动静分区,保障居家生活的私密,客厅还有一定面积的延展空间,让居室空间的使用率得到大大提升。

89平米的三居同样颇具竞争力,每一功能空间尺度把握极为精准,在保障实用性的同时,也满足了购房家庭全生命周期的生活需要。

89平米三居同样南北通透,值得注意的是,其南向面宽达到奢侈的7.75米,仅客厅面宽就阔达4.15米,实现良好采光通风的同时,也能确保优越的观景视野。

15.1平米的主卧中,南向飘窗成为可延展的多功能空间,既可作为品茶、看书、赏景的心灵放松之所,也可打开进一步增加居室的使用面积。北向两个卧室的面积均为9.5平米,即使放置1.8米宽度的双人大床,室内空间依旧较为宽松。

长安云锦89平米的三居,在合理控制总价的前提下,无论是三代同堂、还是二孩之家,让每一位家庭成员都可拥有各自独立且舒适的生活空间。

此外,这个户型还有一个亮点在于全明空间的设计,卫生间和厨房均配备外窗,为居家安全与清洁再添一重保障。在此基础上,U型厨房、干湿分离的卫生间,令使用功能更胜一筹。

1000天之后,冬奥会即将在石景山启幕,在家门口舒舒服服看奥运的机会,可能仅此一次。

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