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大历史视野中的华夏幸福:从北京到全中国

三哥说地产    2019-05-05 17:51:54

本文字数:2884 字

阅读时间:6 分钟

1945年8月15日,抗战胜利。两天之后,朱德总司令明确指示:为配合苏联红军进入中国境内作战,接受日满敌伪投降,向东北进发。东北因为其地广物博、资源优势,是一个很好的根据地。

1947年6月30日,刘邓大军强渡黄河,千里挺进大别山,直接威胁南京和武汉;陈毅、粟裕领导下的华东野战军挺进豫皖苏、威胁郑州、徐州、合肥;陈赓、谢富治兵团挺进豫西。

三路大军互相策应,在长江、淮河、汉江平原形成了“品”字形的战略态势,使中原地区由国民党军队进攻解放区的重要后方变成了解放军夺取全国胜利的前进基地。

1947年9月1日,毛泽东主席对党内指示:解放战争第二年的基本任务,是以主力打到国民党区域,由内线作战转入外线作战,由战略防御阶段转入战略进攻阶段。

以地产三哥愚见,上述几点是解放战争的关键胜负手,完全改变了国共双方攻守形势,以至于后面的三大战役的胜利是水到渠成的事情,最终从延安走向全中国。

抗战胜利的时候,中国共产党实力最强的的根据地在华北,那是八路军的地盘,就是小学生都知道的晋察冀根据地。

地产三哥这两个月分析各大地产公司年报,发现解放战争的战略和那家以产业新城运营商出名的华夏幸福战略竟然有某种巧合之处。

华夏幸福的大本营,就是以固安为龙头的环北京区域。

仔细研读华夏幸福2018年报后,地产三哥觉得,华夏幸福真是活学活用中共战略思想的典型:招招神似,刀刀见血。

依托“固安”产业新城模式,稳固环京区域,进行异地复制,插入长三角、粤港澳大湾区、布局3+3+4都市圈。

从环京区域在全国房地产市场的地理位置看,我把环京区域理解为东北战场,长三角和粤港澳大湾区则是解放战争时,刘邓、陈粟两路大军的千里挺进。

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大本营:“固安”产业新城模式

河北固安,天安门正南50公里这个县城,这个华夏幸福起身之所,除了是华夏幸福地理位置上的根据地,固安模式也正成为华夏幸福不同于一般房企的战略屏障和核心竞争力,多年经营,易守难攻。就像当年华北的八路军一样,都是枪林弹雨练出来的。

国务院对“固安模式”的表扬我们就不细看了。这座昔日的农业县,如今在河北80多个县财政收入中,一跃进入前五。

固安目前有十大产业,其中前三当属航空航天、新型显示、生物医药。据悉,科创板推出后,河北省、廊坊市、固安县,都有意把固安打造成科创板生态谷。今年10月,北京新机场即将启用,这座京南明珠将迎来新的机遇。

17年,固安当地政府和华夏幸福联手将固安带入了新跑道。产业新城模式在固安已经有了相当竞争力,并开始向全国复制。

来看看华夏幸福年报相关数据:

房地产业务营收515亿元,这个属于传统业务,不再赘述。产业发展服务营收239亿元,成本为54亿元,毛利率达到77%。

产业发展服务,这么高的毛利率,华夏幸福究竟是怎么做到的?

其实,这个活,华夏幸福2002年就开始干了,干的很久,也很专业,甚至华夏幸福把这类业务,用术语统称为产业服务。

其产业造城的商业模式的收益主要是下面几块:

可以看出,要保证产业地产业务的发展,最重要的要做好两点:

其一,要开拓新根据地,就要有政府的项目签约,如此就有了产业收入的来源和土地资源,水池里面就有水。

所有的产业地产收入,包括但不限于上面5项,是直接来自于这个水池。此外,商住地产的源头也是来自这里,有项目就足以保证公司地产业务的长期发展。

其二,是园区落地投资额要有保证,这是产业地产相关收入中最重要、最直接的利润贡献点,落地投资额的45%是公司产业发展服务收入。也是城之所以为城的关键。

那么2018年华夏幸福这两点做得如何呢?

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从北京到全中国:“固安”复制

从数据上看,产业发展服务收入:环京之外区域(以下称“外埠”)较上年增长了3倍,达到127亿元,占公司这块收入的53%,贡献超一半。

外埠的房产合约销售金额565亿元,较上年翻了近一番,占据公司全年房产合约销售收入1293亿元中的44%,近一半。

京津冀区域之外的外的根据地发展明显提速,地产三哥以为,其背后的原因是公司在两点上做的很好:

异地复制加速

截至年末,累计布局77个产业新城,总体量平稳增进。

公司本年新增签署产业新城PPP项目合作协议18个,全部为在京津冀之外的区域,主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈。

本年度环杭州、环南京、环合肥都市圈为公司贡献收入165亿元,已超公司全年营收20%。,可以说长三角稳了。

看这地理位置,明显就是华北的八路军直插长三角、江淮汉平原的节奏。

华夏幸福一直擅长的土地一级、二级市场联动的开发模式在各根据地复制的也相当给力:

园区招商给力

本年签约投资额1660亿元,外埠1406亿元,其中长三角都市圈786亿元,已近一半。签约投资到落地一般有2-3年周期,长三角的产业服务收入的红利将持续释放。

根据地复制的如火如荼,是从“延安走向全中国”的架势。

长三角都市圈无疑已经成为公司京津冀大本营之外又一个重要根据地。

固安模式也让各个根据地进可攻、退可守:

进可攻:产业新城的崛起必然带来商住用地的配套开发,两者是水涨船高的关系,于是华夏幸福“顺带”把房地产开发做了。

退可守:专注产业新城开发运营,深耕公共设施配套等城市运营服务,公用配套的运营不但可以带来可观利润,更可以超低利率融资:比如华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划(17九通A1-A6)融资利率在3.9%-5.2%之间。

运营收租,这是抵御经济周期的不二法宝。

3

看得远,才能穿越周期、取得胜利

为什么固安模式能够成功复制?

内因是华夏幸福的产业新城模式的两大核心竞争力:选址能力+招商能力。

外因则是市场的胜利、都市圈的胜利、公司对于趋势的精准把脉和顺势而为。

在核心城市产业转移、功能纾解、人随产业走的的常识下,都市圈的胜利是必然的。

在人地错配、土地供求错配的市场矫正过程中,多年的扭曲应力下,都市圈的胜利是短期猛烈、长期持续的。

2019年2月19日的《国家发改委关于培育发展现代化都市圈的指导意见》有这么几个关键词:“1小时通勤圈、产业转移承接、统筹整合新区园区各类平台、联合招商、联合开发。”

不知道华夏幸福的王老板看到这个文件会不会暗自发笑:这些关键词不正是华夏幸福这些年的“选址+园区建设+产业服务+开发”的固安模式吗?

战略高手不同于一般人的地方就是能看透趋势,所以出招的时候,往往是走一步看三步。

知道了一定能赢,还要知道怎么赢:中共领导人当年提出建立根据地战略:“要像下围棋一样做几个‘眼’,‘眼’要做得活,做得好。”

过去几年,华夏幸福的产业新城“异地复制”就是在做眼。稳固京津冀之后,在环京之外的区域,做活几个眼,就能再造几个“固安”。

在长三角都市圈,华夏幸福新的根据地回报已经基本可期,数据显示,目前的样本是嘉善。粤港澳大湾区,随着吴向东团队加盟,城市更新、商业地产业务,这些新“眼”、新的战略支点让人期待。

房地产行业有句话:长期看人口、中期看土地、短期看金融。

战略层面号准了脉的华夏幸福,以固安产业新城模式作为切入点,全国复制,抢先完成了处于市场和政策风口的都市圈战略下的多城布局,从北京到全中国。

在内因、外因的共同作用下,穿透周期,降维打击。

其实,对战略高手来说,没有周期,所谓周期就是隐藏在花繁柳密、狂风暴雨背后的规律与常识。

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